Opportunités du marché locatif au Portugal en 2024

Le marché locatif portugais connaît actuellement une évolution dynamique et présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs, qu'ils soient nationaux ou internationaux. Cet article propose un tour d'horizon actuel des tendances, des chiffres clés, et des perspectives de ce secteur en pleine transformation.

Marché de l'acquisition au Portugal

Avec 77 % de propriétaires parmi les résidents, le Portugal se distingue largement au sein de l'Union européenne, où la moyenne s'établit à 69 %. Ce chiffre dépasse de loin les taux de propriété en France (56 %) et en Allemagne (50 %). Ce fort taux de propriété est à la base d'un marché immobilier portugais attractif et résilient.

Depuis la pandémie de COVID-19, le marché immobilier portugais a rebondi de manière spectaculaire. En 2022, les prix des biens ont grimpé de 13 %, représentant un montant de transactions de 32 milliards d'euros, répartis sur 170 000 transactions. Bien que 90 % de ces transactions ont été réalisées par des résidents nationaux, la part des acheteurs étrangers a crû de 20 %, pour atteindre 4 milliards d'euros, avec un prix d'acquisition moyen de 280 000 € pour les Européens contre 180 000 € pour les acheteurs portugais. Ce sont principalement les Américains qui ont fait une percée notable, dépassant les Français dans certaines régions de Lisbonne pour des biens allant de 300 000 € à 600 000 €.

Les prix de l'immobilier au Portugal

Malgré ces hausses, les prix restent compétitifs par rapport aux autres capitales européennes. À Lisbonne, le prix moyen au m² est de 3 900 €, tandis qu'il est de 2 400 € à Porto et de 3 000 € en Algarve. Cependant, ces prix varient considérablement selon les quartiers. L'Algarve, avec 40 % des achats, continue d'attirer de nombreux investisseurs étrangers, suivis par Lisbonne, avec 31 % des transactions internationales.

Le marché locatif : un secteur en pleine expansion

Le marché local portugais, qui concerne 23 % de la population résidente, connaît une forte croissance ces dernières années. En 2022, le nombre de nouveaux contrats de localisation a augmenté de 23 %, atteignant près de 100 000 nouveaux accords. Cependant, au premier trimestre 2023, une légère baisse de l'offre a été constatée (-1,7 % par rapport au premier trimestre 2022), ce qui a contribué à maintenir la pression sur les prix locatifs.

En 2023, les loyers ont continué à grimper, avec une augmentation de 6 % au deuxième trimestre par rapport à 2022, atteignant un prix moyen de 7 €/m² au niveau national. Cette augmentation représente une hausse de 40 % par rapport à 2017. Les villes de Lisbonne, Porto et l'Algarve se démarquent avec des hausses encore plus prononcées, où le prix moyen au m² a atteint respectivement 17 €, 13,5 € et 11 €.

Les facteurs de hausse des prix locaux

Plusieurs éléments expliquent cette flambée des prix du marché local :

1. Demande croissante : Les étudiants, les nomades numériques et une population urbaine en croissance constante augmentent la demande de logements.
2. Faiblesse de l'offre : La construction de nouveaux logements ne suit pas le rythme de la demande, créant une pénurie qui tire les prix vers le haut.
3. Réglementation locale : Les restrictions sur les licences de logement touristique, notamment les logements locaux type Airbnb, limitent encore davantage l'offre dans les zones à forte pression immobilière.

Les réformes législatives : des incitations à l'investissement

Face à cette situation tendue, le gouvernement portugais a adopté une série de mesures pour stimuler l'offre locative :

• Transformation des biens commerciaux : Faciliter la reconversion de bureaux en logements.
• Accélération des permis de construire : Imposer des pénalités financières aux agences publiques en cas de retard dans le traitement des demandes.
• Inoccupation des biens : L'État propose de prendre en charge les biens inoccupés pendant cinq ans pour les sous-louer, tout en garantissant les loyers impayés en cas de difficultés sociales.

Ces mesures visent à équilibrer le marché en favorisant un environnement propice aux investisseurs tout en préservant l'accessibilité des loyers pour les résidents.

Opportunités pour les investisseurs

Le marché locatif portugais offre aujourd'hui des opportunités uniques pour les investisseurs, notamment :

• Rentabilité locative attractive : Avec des prix encore compétitifs par rapport aux autres pays européens, le marché offre des rendements intéressants, en particulier dans les grandes villes et l'Algarve.
• Incitations fiscales : Le gouvernement a mis en place des exonérations fiscales pour les investisseurs, notamment une baisse du taux d'imposition des revenus locatifs à 25 %, avec des taux encore plus avantageux pour les contrats de longue durée (15 % pour les contrats de 5 à 10 ans, 10 % pour les contrats de 10 à 20 ans, et 5 % au-delà de 20 ans).

Défis et perspectives du marché local

Bien que les opportunités soient nombreuses, le marché locatif portugais doit encore relever plusieurs défis pour atteindre son plein potentiel. La mise en place de garanties pour les investisseurs, la professionnalisation de la gestion locative et l'amélioration de la législation sur les expulsions sont des points cruciaux pour stabiliser le marché. Par ailleurs, la construction de nouveaux logements, le développement de produits d'assurance locative et la simplification des démarches administratives sont autant d'améliorations nécessaires pour soutenir la croissance du marché.

Conclusion

Le marché local portugais se trouve à un tournant décisif. La demande croissante, alimentée par des facteurs économiques et sociaux, offre des perspectives prometteuses aux investisseurs. Toutefois, pour que le marché local se développe pleinement, il est essentiel que les réformes législatives en cours aboutissent et que de nouvelles solutions soient mises en place pour assurer l'équilibre entre l'offre et la demande. Ce marché est ainsi appelé à se structurer et à se professionnaliser, créant un environnement propice aux investisseurs nationaux et internationaux, tout en répondant aux besoins croissants des locataires portugais.